近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而是由可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(y料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗ú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预(yù)期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的(de)开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的(de)是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情况。

料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于(yú)包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额(é)的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过(guò)对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况