OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么de)原始权(quán)益人相关负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期已(yǐ)同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波(bō)动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其(qí)内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全(quán)市场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平(píng)均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率有所下(xià)降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示(shì)，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调(diào)至得这么(me)急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披(pī)露(lù)的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一(yī)度二级(jí)市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得(dé)到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了(le)解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出(chū)租率将(jiāng)得到回(huí)升。没(méi)想(xiǎng)到仅过非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么了不到(dào)三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉(xī)新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还(hái)是比(bǐ)较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际租(zū)户(hù)需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的(de)大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内(nèi)的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理(lǐ)人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面(miàn)能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发(fā)的(de)储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的(de)坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未来的(de)发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和我们(men)在张江(jiāng)科(kē)学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算(suàn)是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能(néng)化解当前突发(fā)事(shì)件的(de)所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市(shì)场的(de)信心。”

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