5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一数值从(别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报，变化之(zhī)处(chù)首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行(xíng)业的(de)需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的(de)主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身(shēn)前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜的(de)成绩单(dān)：首季公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会(huì)依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力(lì)的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于(yú)民企来说(shuō)估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本面的(de)钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了