文(wén)：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作为保(bǎo)障的(de)，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时(shí)其母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸(qí)在(zài)购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心(xīn)的住房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业(yè)化的(de)进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个字那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付(fù)的(de)预(yù)付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一(yī)名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金，签(q母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸iān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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