2l是多少毫升 2l是多少升

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报(bào)统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一(yī)季度得(dé)以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排(pái)名最高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的(de)行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们(men)分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或存在发2l是多少毫升 2l是多少升展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地产公司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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