近(jìn)两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制作家许地山简介，许地山简介资料(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意(yì)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于作家许地山简介，许地山简介资料(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操(cāo)作是对分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投作家许地山简介，许地山简介资料(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下，基金份额(é)单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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