导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化(huà)时(shí)代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必(bì)将体现在(zài)不同能级(jí)城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二(èr)手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京(jīng)工早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗作(zuò)的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及(jí)到(dào)买房租房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配(pèi)套(tào)差、没有或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所(s早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗uǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未来将是住宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查(chá)的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能(néng)超预(yù)期(qī)。

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