近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单(dān)位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的(de)分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的(de标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产)估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合(hé)实力(lì)、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产分红金(jīn)额与募(mù)集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。

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