文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国(guó)住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一(yī)下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在(zài)支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列(liè)问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民(mín)数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决(jué)了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预(yù)售(shòu)前，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极(jí)大作用推(tuī)动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　德国有多大面积，德国相当于中国哪个省trong>2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的(de)比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房(fáng)合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定(dìng)金比例(lì)一般为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到(dào)购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何(hé)原(yu德国有多大面积，德国相当于中国哪个省án)因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款的(de)制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房屋必(bì)须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银(yín)行专门(mén)的项目资(zī)金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司德国有多大面积，德国相当于中国哪个省介入，为房(fáng)屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 德国有多大面积，德国相当于中国哪个省