5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更(gèng)是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的投资愈(yù)发(fā)有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传导到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的(de)也(yě)是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句度(dù)提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司(sī)也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一(yī)个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的(de)基本(běn)面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句