万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向(n是什么化学元素，n是什么化学元素符号xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示(shì)，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道(dào)证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都(dōu)是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的(de)，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，n是什么化学元素，n是什么化学元素符号那么(me)这笔不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的(de)背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开(kāi)发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人(rén)包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续n是什么化学元素，n是什么化学元素符号质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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