5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地(dì)产公司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一些机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大(dà)的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的(de)房价(jià)，因(yīn)而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十大(dà)流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性机(jī)会(huì)依然存在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低(dī)的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资源(yuán)和良好的(de)不动产资(zī)产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业(yè)集中度提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的(de)业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程中，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只有极(jí)为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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