5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的(de)首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房(fáng)地产行业(yè)的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最(zu危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高ì)高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业的需(xū)求或将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的(de)收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一(yī)季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业(yè)自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机构(gòu)的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高