5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募(mù)对于(yú)房地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时(shí)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分(f华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约ēn)化(huà)时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对(duì)其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀(shā)入前十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发(fā)资源和(hé)良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保(华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑(huá)的(de)情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复(fù)苏速华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多(duō)，我(wǒ)们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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