文(wén)：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼)工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开(kāi)发(fā)时代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家(jiā)一般(bān)有严格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才(cái)能进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余(yú)额的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商品房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大(dà)开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由(yóu)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商在项目获(huò)批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司针对(duì)期房设(shè)计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼先(xiān)支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保证机(jī)构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安(ān)全(quán)。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼