导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　阿富汗是不是亡国了ong>（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前建(jiàn)成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平(píng)的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，阿富汗是不是亡国了这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn阿富汗是不是亡国了)似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化(huà)不(bù)单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能(néng)存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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