万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的(de)维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国(guó)信达的(de)拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的报道证(zhèng)实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被(bèi)精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的(de)，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查(chá)封(fēng)，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解(jiě)释(shì)的(de)方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部(bù)分(fēn)价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大下一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地(dì)步(bù)，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能(néng)源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国(guó)安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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