饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关(guān)于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构存在利用房(fáng)源(yuán)客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明(míng)确(què)经纪服务(wù)内容(róng)、合(hé)理确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一(yī)二(èr)线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用(yòng)信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关(guān)注最多(duō)的一(yī)个话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，部分(fēn)价(jià)值不菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北(běi)京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构要合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据(jù)是1995年(nián)国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规(guī)定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执风味发酵乳是不是酸奶行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各方(fāng)协(xié)商同意，可在规定的(de)收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)多少由(yóu)各中(zhōng)介机(jī)构自(zì)行(xíng)决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费(fèi)标(biāo)准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所(suǒ)或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务(wù)内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得(dé)混(hùn)合标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服务和(hé)延(yán)伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当向交易(yì)当(dāng)事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场监管等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同有关部(bù)门依(yī)法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依法依规纳(nà)入(rù)国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费(fèi)风味发酵乳是不是酸奶有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦(lún)称(chēng)，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市(shì)场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各(gè)家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定，未(wèi)来如何(hé)具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业(yè)性提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支(zhī)付一半的(de)中(zhōng)介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购(gòu)房(fáng)者处(chù)于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公(gōng)司(sī)将其视(shì)为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于(yú)变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu)利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的(de)透明(míng)度(dù)，也有利(lì)于(yú)房价(jià)的(de)稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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