万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国(guó)信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说(shuō)明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收(shōu)割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回本的(de)愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要(yào)求退(tuì)还购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗)民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付(fù)了部分价(jià)款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能(néng)卖出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较(jiào)其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落(luò)到这个(gè)地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其(qí)实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗如何能独善其身？

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