5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业高(gāo)增的(de)时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的(de)需求或(huò)将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一(yī)季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)3非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读5.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的(de)过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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