5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的(de)政策出(chū)来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业(yè)的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度(dù)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报(b面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别ào)交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外(面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别wài)联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复(fù)但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。