OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn触动的意思解释，颇受触动的意思)示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的(de)原始权益人(rén)相关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期已同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下触动的意思解释，颇受触动的意思跌(diē)并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价(jià)值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开(kāi)始震荡(dàng)走低(dī)，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季(jì)报中已经披(pī)露张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率有(yǒu)所下(xià)降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金(jīn)有所(suǒ)流(liú)出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级市场价格(gé)下(xià)跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实(shí)有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过(guò)度对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大(dà)的(de)影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性(xìng)利空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报(bào)中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项目出租(zū)率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释(shì)说(shuō)明，市(shì)场信心得(dé)到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租(zū)户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然确(què)实(shí)始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前(qián)储(chǔ)备租(zū)户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实(shí)际租户需要一(yī)些时间。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大园(yuán)项目一(yī)季(jì)度(dù)末(mò)也(yě)有将近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益(yì)人有那(nà)么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的(de)空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而(ér)这(zhè)次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好发生(shēng)在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到(dào)及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等(děng)方(fāng)面(miàn)也(yě)有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平(píng)层，楼的(de)成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享和联合营销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台(tái)目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容(róng)的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可(kě)能面临了一些突(tū)发情(qíng)况需(xū)要解决，但(dàn)是这(zhè)和我(wǒ)们(men)在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可(kě)能(néng)化解当(dāng)前突发事(shì)件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场的信心。”

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