万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再(zài)次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸p>

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没(méi)有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的(de)方式(shì)明(míng)确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的(de)商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没(méi)有很高(gāo)的国民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格(gé)母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的(de)地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是(shì)当(dāng)时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记(jì)录。质(zhì)权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸>

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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