近(jìn)两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募(mù)集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)变(biàn)化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华(huá)平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数(shù)。先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别p>

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的(de)过程；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获(huò)得(dé)公平的(de)投(tóu)资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是(shì)本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资(zī)产的价(jià)值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的(de)特许经营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一般(bān)较长，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的(de)指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值体现在(zài)相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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