近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分一个男人出轨了还爱自己的老婆吗配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资(zī)人(rén)通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募(mù)集(jí)基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来看，一(yī)方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设(shè)施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平(píng)的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。一个男人出轨了还爱自己的老婆吗>

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新(xīn)改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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