文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的(de)监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在(zà防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行i)项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在(zài)支付(fù)完(wán)首付款后从银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时住(zhù)宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了(le)自己的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新体制，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速(sù)出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预(yù)先出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到(dào)了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已支付(fù)定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的(de)第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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