文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需要配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字转有着独(dú)到(dào)的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币(bì)化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发时间(jiān)周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的(de)负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和(hé)银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯一一部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完(wán)成定(dìng)金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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