5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地方国(guó)企央企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的(俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到(dào)房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市(shì)场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的(de)销售额(é)，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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