导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端t="中国户均(jūn)几套房？| 民生·周君芝(zhī)团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161805605.png">

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产销售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(y护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端ì)的集体户人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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