OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价(jià)值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二级市(shì)场价(jià)格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上(shàng)市(shì)的8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出(chū)现波动。”一位(wèi)业(yè)内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内(nèi)资(zī)金有所流(liú)出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着(zhe)二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌(diē)会受(shòu)到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具(jù)备一(yī)定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如(rú)星(xīng)对(duì)此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落(luò)到(dào)租金收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上(shàng)再中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时(shí)间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负(fù)责(zé)人介绍(shào)说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个(gè)月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释(shì)，张江(jiāng)光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出(chū)租(zū)率下滑情况没有得到(dào)及时修复(fù)后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给租户的(de)分(fēn)隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层(céng)以(yǐ)一(yī)千平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人(rén)都变成了(le)一(yī)家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空间资(zī)产上市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也(yě)是至关重要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需(xū)要解(jiě)决(jué)，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江(jiāng)科(kē)学(xué)城这(zhè)三十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的(de)插曲(qū)。我们(men)有信(xìn)心(xīn)排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前(qián)突发事(shì)件的(de)所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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