导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调(diào)查数(shù)据(jù)显示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三(sān)成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅(zhái)，另一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的(de)住宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了(le)很大(dà)的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市(shì)能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的(de)是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短