“现(xiàn)在的(de)房(fáng)地产很难(nán)再出现像(xiàng)过去十(shí)年的系(xì)统性行情。”思睿集(jí)团合伙人、首席经济学(xué)家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机(jī)构和投(tóu)资者的关注度从板(bǎn)块向单个标的(de)转移(yí)。上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，从行业来看，无(wú)论是(shì)业绩，还(hái)是估值，房地产都已经(jīng)双杀到了最底部(bù)，而且是反复地杀到(dào)了底(dǐ)部(bù)，再(zài)往下的(de)空(kōng)间已经不大了(le)。

　　三道红线等(děng)指标

　　成(chéng)挖掘个(gè)股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地(dì)产个股(gǔ)的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产(chǎn)赛道中进(jìn)行选择，需要非常小心，避免选了(le)半天，标(biāo)的公司出现爆雷的(de)情况。除(chú)此之外，洪灏指出，需(xū)要满足以下(xià)三个基准：有(yǒu)大(dà)的国资背景的、杠杆(gān)率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表示，如果(guǒ)关注(zhù)一下今年房地产的开发资金来源，可以(yǐ)发(fā)现，其实银行的信贷倾向是不太愿(yuàn)意给房(fáng)企贷款(kuǎn)的(de)，房企的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销售。但今年新房的销售情况相(xiāng)较一(yī)般。再(zài)关(guān)注一(yī)下(xià)，哪些房企能从银(yín)行拿到钱，其实(shí)主要(yào)还(hái)是那些有国企背景的房企，民(mín)营(yíng)房(fáng)企相对比较困(kùn)难，所以整个行业出(chū)现(xiàn)了一(yī)个很明显的(de)分(fēn)化，无论(lùn)是(shì)在销售，还(hái)是融(róng)资等(děng)各个方面(miàn)都非常明(míng)显。现在有国(guó)资(zī)背景的房企在资本市场表(biǎo)现相对较好，但(dàn)没有(yǒu)国(guó)资背(bèi)景的民营房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的(de)逻辑是，“寻(xún)找最后(hòu)的赢家”。而具(jù)体到如何(hé)挖掘，我们会特别重视企(qǐ)业(yè)的成本优势(shì)，更具体一点(diǎn)，就是它的净借贷(dài)水平（净负债率(lǜ)）是不是行业内的最(zuì)低(dī)水平(píng)；利润(rùn)率是不是(shì)行业内最高的；融资成(chéng)本是否是行业内最低(dī)的(de)；建安(ān)成本是否也是业内最低的；这(zhè)些都是我们(men)看重的一家房企(qǐ)的综合成本。

　　需(xū)要(yào)注(zhù)意的是，能够同时满足上述条件(jiàn)的房(fáng)企并不(bù)多(duō)。即(jí)便(biàn)是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红(hóng)周刊》根据(jù)Wind数据整理发(fā)现(xiàn)，截至2022年末(mò)，天房发(fā)展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷(yí)等国央(yāng)企(qǐ)“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投发展、光明地产、云(yún)南城(chéng)投、首开股份、珠江股(gǔ)份、城投控股(gǔ)等国央企房企也踩了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张(zhāng)房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是(shì)有着较稳(wěn)健特色的国央企(qǐ)房企，其财务指标称(chēng)得上完全健康的(de)仍是少(shǎo)数。而更(gèng)加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国(guó)企开始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步(bù)考验(yàn)着(zhe)国(guó)央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把(bǎ)握准确，有助于房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐观的(de)预判未来市场，以及过(guò)于激进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能让房企(qǐ)重蹈(dǎo)此(cǐ)前(qián)的高杠杆(gān)覆(fù)辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的(de)一家房企进行(xíng)举例，它从(cóng国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人)2018年(nián)开始到2021年(nián)，连(lián)续4年的净(jìng)借(jiè)贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完全(quán)没有增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家(jiā)房企明显感觉到机会来了，其开始在一线城市进行大举拿(ná)地，净负债(zhài)率也由(yóu)此前的33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分(fēn)之一。与此同时(shí)，该房企新(xīn)购(gòu)入地(dì)块也实现了快(kuài)速的开(kāi)盘利用率(lǜ)，预计(jì)今年会(huì)有更(gèng)多的楼盘(pán)入市。像这类企业就符(fú)合“最后的(de)赢家(jiā)”的特(tè)点。一(yī)方面(miàn)，在于它(tā)本(běn)身储(chǔ)备了很多弹(dàn)药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半也主(zhǔ)要集中在强二(èr)线(xiàn)和二线城市；另一方面，它的扩张是有节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的扩张速度让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到(dào)了(le)2016年～2020年(nián)期(qī)间扩张的(de)民营企业的影子。虽然说，见到机会(huì)时要(yào)出手，但出手的章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩(kuò)张得太快(kuài)，但(dàn)未来的两(liǎng)年市场没有想象(xiàng)得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量一家房(fáng)企的扩张(zhāng)速度(dù)是(shì)否激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示，主要还是看房(fáng)企的(de)净负债率水平，在我(wǒ)看来，这个(gè)比例如果超过60％，就(jiù)是扩(kuò)张得(dé)过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红(hóng)线”对(duì)房企(qǐ)的净负债率要求不得高于(yú)100％要更(gèng)加严格(gé)。陈(chén)昊扬(yáng)解(jiě)释，当前房地产行业的复苏速度并没有(yǒu)那么快(kuài)，所以要规避公司净负债率提高到(dào)一个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较积(jī)极(jí)的房企梳理发现(xiàn)，中交地产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发(fā)展(zhǎn)等房(fáng)企2022年(nián)净负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地产净(jìng)负债率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比(bǐ)的是，华(huá)润(rùn)置地(dì)、中国海外(wài)发(fā)展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇(shé)口(kǒu)、龙湖(hú)集团等房企在践行较(jiào)积(jī)极的(de)拿地策略的(de)同时，也较好地控制(zhì)了公(gōng)司的扩张速(sù)度与净负债(zhài)率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢家(jiā)”的(de)黑马特质(zhì)

　　陈昊(hào)扬指出(chū)，实际上，他们是(shì)以同一筛选标(biāo)准(zhǔn)来看国央企与民(mín)营房企(qǐ)，但在各(gè)维度(dù)的(de)实(shí)际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融(róng)资渠(qú)道也更顺畅(chàng)，能够做到(dào)想(xiǎng)融就(jiù)融，这样，国央企(qǐ)自(zì)然而然就具(jù)有天然(rán)优势(shì)。

　　虽然对(duì)比民营房企，机构(gòu)更加看(kàn)好国央企，但这也并不意味着，民营(yíng)企业中就(jiù)没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳(shū)理发现，仍有(yǒu)少数民(mín)营(yíng)房企(qǐ)同样受到机(jī)构的青睐。比如，根据(jù)2023年一季(jì)报，滨江集团的(de)十(shí)大(dà)流通股(gǔ)东(dōng)中新进了“中国工(gōng)商银行股份有限公(gōng)司(sī)－景顺长城中国(guó)回(huí)报灵活配置混(hùn)合型(xíng)证券(quàn)投资基金”“全(quán)国社(shè)保基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产管理(lǐ)有限公司就长期(qī)持有滨(bīn)江(jiāng)集团。根(gēn)据一季(jì)报(bào)，该资产公司的几只产品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其(qí)自身的(de)基本面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来(lái)的近三(sān)年时间，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但作为杭(háng)州本土房企(qǐ)的滨江集团(tuán)仍是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)在业绩表现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表现等多维(wéi)度都表现了较(jiào)强(qiáng)的(de)增长势(shì)头。

　　业(yè)绩(jì)方(fāng)面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团(tuán)扣非归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的(de)2023年一季报，今年一季度，滨(bīn)江集团(tuán)更是实现(xiàn)了扣非归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭(háng)州的(de)战略布(bù)局关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江集(jí)团(tuán)有近七成营收来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭州地区的营收比重(zhòng)只占到近六成。近三年持续稳居杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与此同时(shí)，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补(bǔ)充同(tóng)样较为积极，根据诸(zhū)葛(gé)找房、住在(zài)杭(háng)州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居(jū)杭州(zhōu)的(de)本土第一。

　　而滨江(jiāng)集(jí)团在(zài)杭(háng)州的较突出表现(xiàn)，也让(ràng)滨(bīn)江集(jí)团的房企排(pái)名迅速(sù)提升。到(dào)2023年，滨江集(jí)团的房企排名(míng)已冲进前十，根据(jù)中(zhōng)指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现销(xiāo)售(shòu)额(é)607.3亿(yì)元，位列房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值(zhí)得(dé)注意的(de)是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价(jià)翻了超一倍以(yǐ)上(shàng)，而近期，滨江集团更是(shì)迎(yíng)来多家机构的集中调研。滨江集团发布(bù)公告(gào)表示(shì)，公司(sī)于5月10日接(jiē)受了(le)信达证券(quàn)、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养老等(děng)18家机构调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存(cún)量(liàng)赛(sài)道

　　机构(gòu)在下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只(zhǐ)是房地产(chǎn)产业链上的中游环节(jié)，其上游主要为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥(ní)、建材、玻(bō)纤等材料供应商(shāng)，而下(xià)游应用行业(yè)主要包括中介服务、家用电(diàn)器、物业管(guǎn)理、家居用(yòng)品。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的采访，房地产开发环(huán)节(jié)与(yǔ)上游材料端息(xī)息相关，新盘开工不足(zú)导致上游不被看好，机(jī)构寻(xún)觅个股阿(ā)尔法的(de)思路渐渐移至下游。“中国(guó)房地产行业在进入存量房时代，所以对地(dì)产产业链(liàn)，尤其是偏消费属性的家装家居领域，我们相对看好，因为居民保有的住房规模越来越大，随(suí)着时间的增加(jiā)，内(nèi)装更(gèng)新的需求(qiú)也会越来越多。美国(guó)过去(qù)的数据(jù)充分(fēn)说明了这一点，在新房(fáng)销售见顶之后，家(jiā)具消费的(de)增长(zhǎng)却一直(zhí)都(dōu)很好。对于地产产(chǎn)业链，我们相对看好和内装相关的行业，例如(rú)消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红(hóng)周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛道(dào)龙头年内表现的统(tǒng)计，目前(qián)暂居(jū)前两位的都是来自家纺赛道的公(gōng)司，它们分别(bié)是富(fù)安(ān)娜和水星家(jiā)纺(fǎng)，特别(bié)是前(qián)者在月线(xiàn)连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安(ān)娜主要从事纺织(zhī)家(jiā)居、睡眠家居、生(shēng)活类(lèi)产(chǎn)品的研(yán)发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品(pǐn)牌。第一季度报(bào)告显示，报告(gào)期(qī)内，富安娜实现营(yíng)业收(shōu)入约6.2亿元，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市公司一季(jì)报的十大流通股股东来(lái)看，能够发现该股早已成为基金重仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼时包括(kuò)公募(mù)的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新价值和(hé)私募的明河2016，都(dōu)在其(qí)中出现，占(zhàn)据了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中(zhōng)欧的两只基(jī)金都是价值派基金经(jīng)理曹名长在管的产品，首季(jì)其同时重仓(cāng)的房地(dì)产产业链股票还(hái)有金地集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而(ér)言，前(qián)几年曾经风光一时(shí)的家居板块也因疫情、消费(fèi)复苏进程缓(huǎn)慢等多因素(sù)一度沉寂，不过好在(zài)困境(jìng)反转露出曙(shǔ)光，家居板块中(zhōng)年内表现(xiàn)最好的是志邦家居。同一时间段，该股(gǔ)年(niá国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人n)内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还(hái)是归母净利润(rùn)，公司都(dōu)实(shí)现了同比双升。

　　从公司的十大(dà)流通股股东(dōng)来看，《红周刊(kān)》发现广发(fā)基金经理罗(luó)洋慧(huì)眼独具，一季报中他管(guǎn)理(lǐ)的广发策略优选和广发安(ān)宏回报均增(zēng)加了持股，而这两只产品也成为(wèi)志(zhì)邦(bāng)家居十大流通股股(gǔ)东中仅有的两只公募。有意思的是，他似(shì)乎对于定制家居类标(biāo)的(de)情有独钟，在另一家赛(sài)道公司金(jīn)牌橱(chú)柜中，他管理的全部(bù)三只产(chǎn)品均登(dēng)榜十大流通股(gǔ)股东，其也成为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的(de)物业股也越(yuè)来(lái)越被机(jī)构所(suǒ)青睐(lài)，不过这(zhè)类(lèi)标的大多(duō)在(zài)香港上市，如何选择成为难(nán)题。对(duì)此，前述(shù)上海(hǎi)公募基金(jīn)经理举(jǔ)例(lì)分析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱(qián)很(hěn)辛苦，我选公(gōng)司还是希望挣的是(shì)市(shì)场化(huà)应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿城服(fú)务为例，它在(zài)中高端楼盘占比是比较(jiào)高的(de)，每年到期的合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大(dà)部分项(xiàng)目到期之后，经过两三轮合同周期(qī)还能做(zuò)到(dào)产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品提价的公司很少(shǎo)，因为(wèi)物业公司很(hěn)容易一开始是挣钱的(de)，后(hòu)面因为保(bǎo)安(ān)这些固定人员成本的年度增长，不过服(fú)务没有特别好，客户没有那么满意，能做到提价难度是非(fēi)常大的。但是该(gāi)公司能在业内做到到期之后提(tí)价率(lǜ)比较高，这(zhè)跟它的定位和比较好的服务是(shì)有(yǒu)关(guān)系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人