万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资购入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么简单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押(yā)物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京(jīng)市分公司（下(xià)称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法(fǎ)解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的(de)购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知(zhī)名度，但(dàn)却(què)在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上不尽人意是什么意思(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，不尽人意是什么意思“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如(rú)果北(běi)京(jīng)国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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