饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合发(fā)布了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务的意(yì)见。意(yì)见提及，近年(nián)来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存(cún)在(zài)利用房源客(kè)源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人(rén)信(xìn)息等(děng)问(wèn)题(tí)，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居(jū)间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必(bì)要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融(róng)资(zī)、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民(mín)造成抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市额(é)外(wài)的负担，而且这些服(fú)务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇(yǔ)抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关(guān)市场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重(zhòng)点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多(duō)的(de)一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋(wū)交(jiāo)易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计(jì)算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发(fā)的(de)《关于房地产中介服务收费的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的(de)收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规(guī)定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收费多少由各(gè)中介机构(gòu)自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过(guò)程(chéng)中对收费标(biāo)准进行明码标价即(jí)可。而(ér)房地(dì)产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合(hé)计(jì)算出合(hé)适(shì)的(de)中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价(jià)问题，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构提(tí)供的基本(běn)服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明(míng)确服务(wù)项目和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人(rén)出(chū)具收(shōu)费清单(dān)，列明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市(shì)场平(píng)均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市场监(jiān)管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等(děng)综合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查处(chù)不按(àn)规(guī)定(dìng)明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违(wéi)法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和(hé)普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围(wéi)内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提出的意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业的(de)专业(yè)性(xìng)提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过(guò)程中，原本(běn)应该(gāi)由上下(xià)家各支付一半的(de)中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家(jiā)，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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