万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共(gòng)同债务(wù)人(rén)被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分(两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思fēn)），处置的是(shì)对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司(sī)是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。<两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思/p>

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集(jí)团进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人(rén)周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录(lù)。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其身？

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