饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问(wèn)题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局(jú)联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存(cún)在(zài)利(lì)用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强(qiáng)从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的随着(zhe)城(chéng)市发(fā)展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的(dān)保费等，对居民(mín)造(zào)成(chéng)额外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经纪服(fú)务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整(zhě农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的ng)顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多的(de)一(yī)个话(huà)题(tí)，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务(wù)费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价(jià)格(gé)越(yuè)高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同(tóng)承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务(wù)收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方协(xié)商(shāng)同意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价(jià)，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实际收(shōu)取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在服(fú)务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合(hé)计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服(fú)务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事(shì)人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于(yú)市(shì)场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监(jiān)管等(děng)部(bù)门采取约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处(chù)不(bù)按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法(fǎ)依(yī)规(guī)纳入(rù)国家(jiā)企业信用(yòng)信(xìn)息公示(shì)系(xì)统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对(duì)市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地位，从而(ér)会(huì)出现(xiàn)中(zhōng)介费(fèi)及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担(dān)中介费(fèi)，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可(kě)能(néng)会利用其支(zhī)配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于(yú)变(biàn)相推高了(le)房价(jià)。两部门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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