文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是对(duì)内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房转向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的(de)开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金(jīn)女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订(dìng)后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节(jié)，建(j女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么iàn)立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么