5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的(de)行业也出(chū)现了一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三个(gè)季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的(de)大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去(qù)持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张(z武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数hāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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