万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北(běi)京(jīng)海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应(yīng)当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信(xìn)达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要(yào)质押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质(z铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗hì)押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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