导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年(nián)是中(zhōng花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化(huà)时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购(gòu)买成套(tào)住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去(qù)十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已经(jīng)达到(dào)了户(hù)均一(yī)套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的(de)县城购(gòu)买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城中村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级之间差(chà)异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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