文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国(guó)一(yī)定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的(de)资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的(de)进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度也(yě)出(chū)现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商品房的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行等多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了(le)缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行独肖有哪几个业的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资(zī)金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商(shāng)必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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