万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个(gè)位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分(fēn)讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海建军是哪一年淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明(míng)确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去(qù)回(huí)本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔(péi)了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有建军是哪一年(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依(yī)旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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