万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被中(zhōng)国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那(nà)么(me)简单(dān)。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在(zài)还没(méi)资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有(yǒu)限(xiàn)责任公(gōng)司成为(wèi)了(le)唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留(liú)下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yu军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我án)化业务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下(xià)北(běi)京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实(shí)控人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身？

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