导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)下地(dì)产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）<科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容/strong>

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人户的(de)占比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础设(shè)施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。