5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什么(me)投资(zī)机会的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出(chū)现了一(yī)些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价上涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不(bù)动(dòng)产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业(y所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文è)自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可(kě)以创造(zào)持(chí)续(xù)现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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