导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人(rén)口普查(chá)调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入(rù)大分(fēn)化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们(men)主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mí3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米n)拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继(jì)续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàn3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米g)低(dī)、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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