文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科(kē)普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革(gé)，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的(de)本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭(píng)借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核(hé)心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动(dòng)项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的(de)房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的(de)资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发达国(guó)家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地(dì)产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购房者(zhě)承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　牛鬼蛇神是什么生肖trong>从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银(yín)行承担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资(zī)金(jīn)全部来自银行(x牛鬼蛇神是什么生肖íng)，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大(dà)支持(chí)力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷等情况提(tí)供(gōng)充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房牛鬼蛇神是什么生肖销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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