文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗，在(zài)当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售(shòu)制商品房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分(fēn)之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节(jié)点(diǎn)可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对(duì)较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或(huò)保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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