饱受争(zhēng)议(yì)的二手(shǒu)房(fáng)交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发(fā)布了关(guān)于规范房地产经纪服(fú)务的意夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客(kè)源(yuán)优势收取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商(shāng)过(guò)渡(dù)到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策(cè)研究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多(duō)的(de)一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六(liù)条规定(dìng)：房屋(wū)买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前(qián)北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根据这样的(de)规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易各方协(xié)商同意，可(kě)在规定的(de)收费标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二(èr)手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了(le)房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过(guò)程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进(jìn)行明(míng)码标价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额(é)，由当事人签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪(jì)机构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部门提出(chū)的(de)意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化(huà)，有(yǒu)利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务(wù)行业的专业(yè)性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下(xià)家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些(xiē)热(rè)点城市的(de)二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势(sh夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思ì)地位，从(cóng)而会(huì)出现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东(dōng)往往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部(bù)门提出(chū)严(yán)禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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