OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国(guó)资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技的(de)事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江光大园(夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思yuán)REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度(dù)下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是(shì)价格(gé)涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是(shì)不是(shì)已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复(fù)苏(sū)的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调(diào)不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落(luò)到租金收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技。随(suí)后5月(yuè)12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露(lù)的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下降事项，一(yī)度二级市(shì)场价格出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了(le)解释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的(de)线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预(yù)计签署意向书和(hé)合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一(yī)时间即(jí)奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负(fù)责人介(jiè)绍说(shuō)，目前(qián)储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了(le)三个月履约(yuē)保(bǎo)证(zhèng)金给了我们(men)一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江光(guāng)大园项目一季度末(mò)也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有那(nà)么(me)多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思园一(yī)直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化(huà)运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期(qī)低(dī)点，目前(qián)市场情况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光(guāng)大园项目在给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募(mù)完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们(men)在(zài)资(zī)源共享和(hé)联合营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科(kē)目(mù)前(qián)在管资产约(yuē)五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其(qí)他(tā)在开发的(de)储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至关(guān)重要的(de)一步，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在(zài)张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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